Quelles sont les mesures à prendre lorsqu’une entreprise décide de louer de nouveaux bureaux ? Que vous convoitiez de cesser complètement de travailler à domicile ou que vous recherchiez simplement des locaux plus spacieux, un déménagement peut s’accompagner de nombreuses inconnues et préoccupations. Si vous prenez le temps d’examiner attentivement les besoins de votre entreprise avant de signer un bail, vous pouvez éviter de commettre de nombreuses erreurs courantes. Vous pouvez éviter des pièges comme le manque de liquidités et les coûts cachés si vous consultez un avocat et votre banque dès le commencement du processus.
Location local commerciale : comment bien choisir ?
Lorsqu’elle cherche une
locale commerciale à louer, une entreprise doit veiller à axer ses recherches sur les industries liées à son secteur d’activité. Par exemple, le choix d’un emplacement pour une expansion ne sera pas pareil pour les entreprises vendant de la nourriture, des cosmétiques ou des biens culturels. Par conséquent, un élément essentiel d’un projet de location d’un espace commercial est un examen minutieux de la zone de marchandises. La location d’une propriété commerciale est aujourd’hui une décision judicieuse pour les entreprises qui ont besoin de flexibilité. Car le marché des propriétés commerciales est caractérisé par plusieurs marques pour une offre essentiellement riche, tant dans les noyaux urbains que dans les pôles commerciaux périphériques. Les surfaces les plus encombrantes ne font pas exception. De ce fait, la généralisation des obligations à plus court terme que le 3-6-9 semble essentielle pour l’avenir de l’immobilier commercial. La demande d’espaces commerciaux disponibles à la location a augmenté de 70 % en Rhône-Alpes et de 20 % en Île-de-France, offrant ainsi aux métropoles régionales de nombreuses occasions pour les entrepreneurs qui désirent d’implanter leurs entreprises et leurs commerces. Le bail commercial local est une option notamment très intéressante dans le contexte actuel, car il permet aux entreprises de maîtriser leurs coûts immobiliers. Inévitablement plus élevés lors d’une acquisition, tout en ayant la possibilité de renégocier les modalités de leur prêt commercial au fur et à mesure que leur activité se développe et que le marché évolue. Il existe un premier site national de conseillers professionnels en immobilier, desservant l’ensemble du territoire francophone. Si vous cherchez un
local commercial à louer disponible à une location dans un domaine d’activité dynamique, les conseillers travailleront avec vous pour trouver le bien le mieux adapté à vos besoins.
Comment faire une location locale commerciale ?
Toute implantation de commerce de proximité nécessite la création et la signature d’un bail commercial. Contrat établi entre le locataire et le propriétaire bailleur, le bail commercial joint les deux parties aux conditions inhérentes à la location d’un bureau professionnel. À l’inverse au bail d’habitation, le bail commercial peut sembler assez technique et réclamer la présence d’un professionnel. Ainsi, il établit l’engagement des parties pour le déroulement du bail commercial local selon les conditions typiques discutées précédemment, mais toujours dans le respect des exigences légales. Un bail commercial est souvent signé pour une durée de 9 ans minimum pour tous les biens commerciaux disponibles à la location. Le salaire mensuel négociable est révisé tous les trois ans, et le salarié peut mettre fin à son emploi au bout de trois ou six ans en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant la date de résiliation. D’où le titre souvent utilisé de caution 3-6-9. Même si ce délai peut sembler long, l’entrepreneur peut utiliser ce temps supplémentaire pour développer son entreprise. Les deux parties se mettent d’accord sur le montant du salaire indépendamment des salaires versés dans le passé. Dans le cas où le propriétaire du bien ne renonce pas à l’accord de cautionnement pendant la période de grâce de neuf ans, le titulaire de la caution peut s’acquitter de la condition d’indemnité d’éviction spécifiée. En outre, le lieu loué doit être livré conformément aux normes applicables à l’activité prévue et ne peut être libéré de son rôle professionnel. Avant de louer un immeuble professionnel, les deux parties sont libres de négocier la part des travaux de mise aux normes nécessaires qui incombera à chacune d’entre elles, même dans l’hypothèse où l’un des emplacements serait transformé en établissement de vente de produits alimentaires, par exemple. Enfin, l’huissier a le droit de demander à l’employeur une augmentation de salaire ou une indemnité de « pas de porte ». En fait, cette somme additionnelle est une garantie donnée au propriétaire soit en prévision d’une perte potentielle en cas de hausse de la valeur des biens locaux, soit pour compenser une éventuelle baisse de la valeur des biens
locaux à louer reliée à certaines activités économiques.
Passez en revue vos activités et saisissez toutes les possibilités qui s’offrent à vous
Pour commencer, évaluez votre entreprise afin de déterminer vos besoins immobiliers. De quelle superficie aurez-vous besoin dans les prochaines années ? Dans le cas où votre entreprise se développe rapidement, il serait préférable de signer un contrat de location à court terme ou de trouver un espace où vous pourrez vous étendre. Essayez aussi de diminuer l’espace nécessaire en rendant votre espace de travail plus efficace (avec l’aide d’un spécialiste de l’efficacité opérationnelle). Établissez un budget pour le site après avoir fait le point sur votre situation financière. En outre, réfléchissez au moment le plus avantageux pour déménager. Si les fêtes de fin d’année sont par exemple la période la plus chargée de l’année, alors il pourrait être plus sage de déplacer le déménagement à un autre moment de l’année. Par la suite, demandez conseil. Parlez de vos besoins avec vos partenaires ainsi que les membres de votre équipe de conseil en immobilier commercial. Rencontrez votre banque pour l’informer des besoins budgétaires que vous avez déterminés en mettant en place votre budget. Demandez à un courtier en immobilier de vous assister à trouver un lieu approprié. Pensez à parler de vos expériences en matière de localisation avec d’autres personnes également, comme des partenaires commerciaux, des fournisseurs et des prestataires. Ensuite, demandez-leur quelles sont les choses qui fonctionnent bien et comment eux et elles ont fait les choses différemment.
Dès que vous commencez vos recherches, ayez l’esprit ouvert. Il est possible que vos attentes initiales concernant l’emplacement, le type d’installation et le salaire soient infondées. Un agent ou un représentant efficace vous informera sur le marché et vous proposera les meilleures possibilités. Il pourrait être indispensable d’élargir votre recherche ou aussi d’ajuster vos dépenses. Vous pouvez choisir, par exemple, un endroit plus éloigné afin de faire baisser votre loyer, ou vous pouvez
louer un local commercial plus étendu et en sous-louer une partie afin de vous aider à payer votre loyer. Dans cette situation, vous devez assurer que votre contrat autorise la sous-location.
Négociez un contrat avantageux pour votre société
Dès que vous avez découvert un emplacement souhaitable, résistez à l’envie d’accepter le contrat de
location de local commercial que le propriétaire ou l’exploitant vous propose. En général, il est possible de négocier les conditions. Donc, assurez-vous de connaître tous les montants, y compris les frais supplémentaires tels que la taxe foncière, l’assurance, l’entretien et les frais liés aux services publics. Discernez si le propriétaire ou le bailleur peut vous offrir une incitation financière pour conclure un contrat de location, comme une concession salariale de quelques mois ou également une aide budgétaire pour des améliorations de l’emplacement. Il est crucial de parler de la question sur les améliorations de l’emplacement. Avez-vous le pouvoir d’installer une nouvelle salle de bain ou des équipements dans un
local commerciale à louer ? Réfléchissez à qui héritera de ces améliorations quand vous déménagerez. En règle générale, sauf indication opposée dans le contrat, tout ce qui est attaché à l’immeuble appartient au propriétaire ; à ce titre, vous devez laisser tout en place quand vous déménagez. Demandez à un avocat ou à un juriste spécialisé dans le droit immobilier commercial d’observer et d’étudier le bail pour vous assurer que votre société est protégée et qu’il n’y aura pas de coûts imprévus.
Obtenez un financement
Une fois que vous avez votre caution, prenez rendez-vous avec votre banque afin de discuter de tous vos choix de financement. De nombreuses entreprises commettent l’erreur d’utiliser leurs fonds de fonctionnement pour couvrir les coûts d’amélioration de l’emplacement et de déménagement. L’impact potentiel d’un déménagement sur les liquidités d’une entreprise est souvent sous-estimé. Après le déménagement, il pourrait être difficile pour vous d’augmenter votre production, d’acheter des actions ou de soudoyer des représentants et des mandataires si vous manquez de liquidités. Ensuite, il vous serait difficile d’utiliser pleinement votre nouvelle région. Un financement à court terme (souvent amorti sur 5 ou 6 ans) peut vous appuyer à couvrir les coûts de rénovation nécessaires à l’installation de votre société dans les espaces loués. Vous pouvez négocier un calendrier de remboursement du capital pendant les six à douze premiers mois du prêt, donc, ce qui vous permettrait de couvrir les coûts de transition. En fonction de leur valeur, une banque peut prendre en charge des améliorations locatives sous le prétexte d’une garantie. Dans ce cas, vous pourriez obtenir un taux d’intérêt plus bas que si le prêt n’était pas garanti. Les banques n’accordent souvent aucune valeur réelle aux améliorations de l’emplacement. Elles veulent savoir si votre société a une trajectoire claire en matière de rentabilité et de flux de trésorerie, ou encore si les prévisions sont optimistes.